Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость может стать надежным и постоянным источником дохода.

Главное — правильно подобрать объект согласно нужной концепции,

а также получить квалифицированную помощь при подготовке и оформлении сделки.

 Коммерческая недвижимость — это разнообразные объекты, которые используются с коммерческой целью для получения прибыли. Различают подобную недвижимость свободного назначения (отели, рестораны), офисную, индустриальную и социальную.

Коммерческая недвижимость как выгодная инвестиция

Если сравнивать коммерческую и жилую недвижимость по параметру инвестиционной привлекательности, то последняя, безусловно, выигрывает. Ведь такую недвижимость можно сдать в аренду, перепродать или реконструировать, а можно использовать для ведения собственного бизнеса. Коммерческая недвижимость может стать надежным и постоянным источником доходов, главное — отнестись к ее покупке с предельной серьезностью и определить концепцию ее использования. Ведь для офиса необходима недвижимость с одними характеристиками, а для ресторана или завода — с совершенно другими. А оценить, подходит ли данное помещение под нужную концепцию, сможет лишь настоящий профессионал своего дела, и именно такие специалисты работают в агентстве недвижимости «Шедевр». Сотрудник АН оценит местоположение недвижимости, необходимые коммуникации и другие характеристики.

Проще всего приобрести офисные помещения, однако и доход от использования такой недвижимости будет не очень высоким. Значительно больше можно заработать, приобретая торговые площади.

Перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо тщательно проанализировать возможные доходы и риски, желательно на 2—3 года вперед. Такой срок обусловлен тем, что первый год практически уходит на оформление собственности, второй — на необходимые ремонтные работы, и лишь после этого вы сможете рассчитывать на становление бизнеса.

Для подобного анализа необходимо учесть все нестабильные факторы: курс валют, цены на газ и другие макро- и микроэкономические показатели. Есть три способа обеспечения доходности коммерческой недвижимости:

  1. В ситуации, когда концепция помещения не меняется, необходимо просто его модернизировать. Например, вы покупаете офисное помещение класса С, для успешного бизнеса нужно просто модернизировать его до офиса класса А.
  2. Вы решились полностью сменить направление работы: вместо сауны открыть магазин, вместо фитнес-зала — стать владельцем детского клуба и совершить еще более радикальные перемены — необходимо полное перепрофилирование приобретенного помещения.
  3. Лучшим вариантом для тех, кто начинает бизнес «с нуля», станет реконструкция и дальнейший ремонт собственности, к примеру, перевод жилого помещения в нежилое и т. д.

Список документов, которые необходимы для оформления покупки недвижимости коммерческого направления, может отличаться в зависимости от объекта и конкретной ситуации. Важно, чтобы все документы были на руках у продавца, это значительно ускорит процесс оформления.

Существуют несколько наиболее важных аспектов, на них стоит обратить внимание при продаже недвижимости, которую можно использовать в коммерческих целях:

  • подготовка объекта к продаже;
  • собственно оформление сделки;
  • работа по оптимизации налоговых платежей.

Подготовка объекта коммерческой недвижимости к сделке

Вопрос подготовки недвижимости к продаже может вызывать недоумение у ее владельцев. Ведь есть помещение, которым зачастую пользуются несколько лет, для чего же его как-то по-особенному готовить к продаже? Но продажа недвижимости — это не продажа обычного товара, ведь есть даже разделы Гражданского кодекса РФ, которые посвящены правильному оформлению сделок с недвижимостью. Кроме того, существует множество других законов и подзаконных актов, которые регулируют данную сферу деятельности.

Может возникнуть ситуация, когда объект продажи выглядит достаточно привлекательно, а правоустанавливающие документы не находятся в должном состоянии, что, естественно, отпугивает потенциальных покупателей. В крупных городах большую ценность могут иметь сами земельные участки, нежели корпуса предприятия, а вопрос оформления земельных правоотношений может оставляться без внимания руководителей предприятий. На российском рынке также часто возникают спорные вопросы в связи с незаконной перепланировкой, достройкой и реконструкцией зданий. Существует еще множество моментов, которые необходимо выяснить и по возможности решить перед продажей недвижимости.

Иногда на устранение спорных моментов требуется длительное время: от нескольких месяцев и даже больше года, что снижает привлекательность данной коммерческой недвижимости для покупателей.

Следовательно, продавец, который хочет быстро и выгодно продать недвижимость, должен приложить необходимые усилия и сделать недвижимость «лакомым кусочком» для покупателей. Очень важно позаботиться и о чистоте помещений, провести генеральную уборку.

Есть ряд моментов, на которые стоит обратить особое внимание при подготовке объекта недвижимости к продаже:

  1. Надлежащее оформление земельных правоотношений касательно участка, на котором размещены объекты продажи.
  2. Наличие возможности купить или арендовать соседние земельные участки, например, для строительства парковки.
  3. Наличие перепланировок или переоборудования помещений, незарегистрированных построек, которые не согласованы.
  4. Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, которые были осуществлены в течение последних лет.
  5. Наличие особых требований и условий, которые связаны с использованием недвижимости и увеличивают риск невозможности использования помещений именно для целей, нужных покупателю.
  6. Споры и притязания в отношении объекта продажи и т. д.

Организация продажи недвижимости и оформление сделки

Существуют несколько правил, которых необходимо придерживаться при оформлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости:

  • объект продажи должен быть четко идентифицирован в договоре, также необходимо указать его цену;
  • единственным документом, который подтверждает переход права собственно от продавца к покупателю, является свидетельство регистрации в ЕГРП;
  • приобретая здание, сооружение или другую недвижимость, покупатель одновременно получает право собственно на ту часть земельного участка, на которой находятся данные объекты и которая необходима для их использования;
  • обязательно должен быть подписан акт передачи недвижимости, ведь именно с дня подписания данного документа обязательства продавца по передаче недвижимости считаются выполненными.

Естественно, при продаже недвижимости, особенно коммерческой, продавец хочет получить максимально возможную цену, ведь в этот объект вложены его средства, энергия, силы и идеи.

Что же делать, если есть несколько покупателей, которых интересует данная недвижимость? Как достичь максимальной цены? С этой целью проводятся аукционы или конкурсы.

Порядку проведения торгов, в частности, посвящены статьи 447—449 Гражданского Кодекса РФ. Однако данный способ продажи пока не получил в нашей стране должного распространения.

Проверка недвижимости и сторон сделки 

После того как потенциальный покупатель нашел объект, который его интересует, следует длительный и зачастую сложный этап переговоров с продавцом. В ходе этих переговоров определяются цена недвижимости, порядок оплаты, сроки заключения договоров и передачи собственности и другие вопросы.

Важно, чтобы в данных переговорах активное участие принимали юристы, которые имеют необходимый опыт по работе с объектами недвижимости. В процессе переговоров или еще до их начала покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости. Естественно, покупатель хочет выяснить возможность заключения сделки, выявить существующие проблемы и риски. Негативные результаты проверки могут существенно повлиять на цену объекта, а иногда даже сорвать сделку.

Помимо решения вопросов о незаконных перепланировках, постройках, праве собственности на земельные участки, обязательно рассматривается наличие договоров аренды помещений объекта продажи. Это может добавить покупателю проблемы, которые связаны с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов. Обязательно также проверяются зарегистрированные в Едином государственном реестре права залогов в отношении объектов продажи или земли, ведь они также могут поставить под угрозу заключение договора купли-продажи.

Перечисленные проблемы покупатель должен выявить до заключения сделки, в таком случае он имеет полное право требовать снижения стоимости недвижимости или устранения всех обнаруженных проблем. В противном случае покупателю придется самостоятельно устранять недостатки после покупки, тратить на это длительное время и собственные средства.

Устранение проблем выгодно и для продавца, иначе сделка может просто сорваться или покупатель заплатит совсем не ту цену, на которую он рассчитывал.

Кроме того, некоторые неустраненные проблемы могут привести к тому, что даже подписав все документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получат уведомление об отказе в регистрации права собственности, а это означает потерю времени и денег.

Важно провести проверку не только самой недвижимости, но и сторон сделки. Это позволит избежать негативных последствий и признания недействительности сделки. При данной проверке тщательно изучаются уставы, учредительные договоры и другие документы юридических лиц-участников сделки.

Если продавец недвижимости — физическое лицо, необходимо учитывать согласие супругов на совершение сделки и другие вопросы, предусмотренные законодательством.

После того как проблемы, которые относятся к предмету сделки, выявлены и устранены, стороны могут приступать к окончательной фазе переговоров, сбору необходимых для совершения купли-продажи документов.

Срок использования коммерческой недвижимости

Рассматривая вопрос недвижимости коммерческого плана, принято говорить об объеме инвестиций и доходности подобных объектов. Эти данные чрезвычайно важны, ведь именно от них зависит, через какое время объект недвижимости сможет приносить чистый доход.

История бизнеса в нашей стране насчитывает всего несколько десятилетий, однако многие здания, в которых размещены офисные, торговые или складские помещения, построены 50 и даже больше лет назад. Это не может не сказываться на цене соответствующей недвижимости.

Различают экономический и физический срок жизни объекта коммерческой недвижимости. Если экономический срок — это время прибыльного использования объекта, то физический — период его существования в пригодном состоянии вплоть до момента разрушения или сноса.

При современном ритме жизни здания скорее устаревают в моральном, чем в физическом плане. Ведь часто просто невозможно спроектировать современный офис в старинном здании, которое нельзя перепланировать. Иногда перестройка возможна, но она влечет за собой существенные затраты. Зачастую устаревание приводит к утрате полезности, а значит, к снижению стоимости объекта.

Экономический износ объекта недвижимости может наступить как следствие негативного изменения внешних факторов. Например, такими факторами могут стать изменение политики государства в сфере налогообложения, страхования, изменения на рынке или упадок района, на территории которого построено здание.

Все эти факторы чрезвычайно важны при покупке или продаже коммерческой недвижимости. Если вы хотите оградить себя от ненужных рисков и получить квалифицированную консультацию по вопросам приобретения или продажи недвижимости, обращайтесь в агентство недвижимости «Шедевр» в городе Красноярск по адресу: пр. Красноярский Рабочий 28, оф. 2-08 и 2-06. Все интересующие вас моменты можно обсудить в телефонном режиме по номеру (391) 293-61-45, 264-31-00.

 

 

Контакты
г. Красноярск,
пр. Красноярский Рабочий, 28, оф. 2-08,2-05
(391) 293-61-45, 264-31-00
Напишите нам
Если у вас есть какие-либо вопросы, вы можете связаться с нами, написав письмо! Наши менеджеры обязательно свяжутся с вами!
Отправить
Контакты Напишите нам